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【土地购置费】行业筑底 静待花开海银财富2019年房地产下半年展望

土地购置费

行业筑底 静待花开海银财富2019年房地产下半年展望

行业筑底 静待花开海银财富2019年房地产下半年展望图8:中西部较强东北部较弱来源:Wind,海银财富研究部图9:中西部较强东北部较弱来源:Wind,海银财富研究部3、资金端:房地产资金环境下半年将重回收缩房贷利率已接近2018年以来最低水平,未来房贷利率可能见底,此时更需关注不同地方贷款政策(商业银行认贷情况、优惠政策)随政策调控的变化情况;另一方面,针对地产信贷、融资的监管重新收紧,未来房地产的资金环境将重回收缩,房企面临的资金压力会强于第一季度图2:土地购置费较快增长、建安费用增长回升导致2019年上半年房地产投资超预期增长来源:Wind,海银财富研究部展望下半年,我们认为,2019年上半年房地产开发投资的超预期增长或不可持续,这从2019年5月房地产单月增速已较4月回落2.47%已初见端倪根据国家统计局公布数据,2019年1月至5月,房屋新开工面积累计同比增速分别为6%、11.9%、13.1%、10.5%,较2018年全年17.2%的增速有明显回落;房屋施工面积累计同比分别为6.8%、8.2%、8.8%及8.8%,房屋施工面积表现较好主要受2018年新开工数据表现传导影响,但受到新开工面积增速下行的拖累,未来房屋施工面积同样面对下行压力;另外,在预售制模式下,房企存在抢开工实现快速回款的情况,而来自资金端的压力则加剧了这种现象,这也解释了房屋竣工面积增速的持续下行,从2019年初截至2019年5月,房屋竣工面积累计同比增速分别为-11.9%、-10.8%、-10.3%及-12.4%,较2018年全年-7.8%的增速有明显回落,并且已接近20个月负增长图16:近年对城市群发展的政策关注加大来源:根据新闻整理,海银财富研究部事实上,早在2018年11月发布的《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》,就已经从区域经济的角度,强调了发展城市群对板块融合的推动作用因城施策、一城一策,灵活的政策更加灵活观察2019上半年度各个地方出台的房地产有关政策之后,可以观察到政策方向出现微妙变化,上半年各个地方政策调控方向并不完全保持一致在2019年初研究部发布的《三大关键词:房住不炒、因城施策、长效机制2019年房地产市场展望》中,我们提出房地产销售数据将在2019年中附近见底,并且预期地产调控政策出现边际放松1、投资端:投资高增长难以为继,下半年或将回落根据国家统计局公布数据,截至2019年5月,我国房地产开发投资累计同比增速为2015年以来最高,分别为11.6%、11.8%、11.9%和11.2%,均高于2018年9.5%的增速2018年11月18日,国务院印发《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》,探索超大城市、特大城市等人口经济密集地区有序疏解功能、有效治理“大城市病”的优化开发模式

行业筑底 静待花开海银财富2019年房地产下半年展望

行业筑底 静待花开海银财富2019年房地产下半年展望根据《2019年新型城镇化建设重点任务》的总体要求,包括:加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略,突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作,推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展,培育发展现代化都市圈,推进大城市精细化管理,支持特色小镇有序发展,加快推动城乡融合发展,实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上,为保持经济持续健康发展和社会大局稳定提供有力支撑,为决胜全面建成小康社会提供有力保障图17:《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》来源:根据新闻整理,海银财富研究部归根结底,无论是改善需求、还是新增人口的购房需求,都有赖于一个地区的发展水平,伴随着新型城镇化进程推进步伐的加快,区域之间的协调合作日渐深化,以中心城市引领城市群发展,形成不仅有吸引力、并且有足够吸纳能力的城市群、都市圈"摘要:1、2019年上半年房地产开发投资的超预期增长或不可持续,这从国家统计局公布的2019年5月房地产投资单月增速已较4月回落2.47%已初见端倪同时,2019年第二季度以来房地产资金端重回紧张局面,房贷利率也已接近底部区域图1:2019年上半年房地产投资保持较快增长,但5月已出现放缓来源:Wind,海银财富研究部我们认为,2019年上半年房地产开发投资的高速增长主要来自于两方面的因素:首先,虽然在土地成交弱化的背景下土地购置费增速下滑,但2019年上半年,土地购置费增速仍旧保持在较高增速水平;其次,由于受到2018年新开工数据表现较好的影响,2019年以来建安费用增速较前期有较为明显的回升对于房地产市场过热的城市,房价或地价上涨压力较大,地方政府会选择收紧调控政策,确保房地产市场的平稳健康运行,以遏制房价、地价出现大幅上涨;而对于另一些地方,库存水平较高、去化率较低,此时往往需要放松过紧的政策来刺激需求销售数据回落,或出现二次探底观察2019年上半年房地产市场销售端的数据,根据国家统计局公布数据,截至2019年5月,累计商品房销售面积55518万平方米,同比增速-1.6%,较前值下滑1.3个百分点;累计商品房销售额51773亿元人民币,同比增速6.1%,较前值下滑2个百分点2019年第一季度,整个房地产政策尚且呈现出边际放松格局,虽然不同地方出台政策内容不尽相同、时间有先有后,但都保持边际放松的趋势,例如人才落户政策的放开、公积金以及商业贷款政策的调整、限价和限售等政策的调整等等

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